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香港土地價格半年暴跌七成 樓市下行趨勢已無懸念

農歷新年后首周,香港樓市依然蕭條,下調趨勢已無懸念 供圖/視覺中國

僅半年時間,香港同一地段、同一用途的土地價格暴跌近七成。春節之后,新界一塊宅地以不足2萬港幣的樓面價成交,將香港市場推向輿論的風口浪尖。雖然事后顯示此地塊存在先天缺陷,但考慮到此前土地的連續流拍,以及去年10月后房價的連續下跌,香港市場步入由漲轉跌的調整期已成現實。市場開始熱議這是否意味香港樓市的斷崖式下跌?市場的解讀甚至引起了香港金管局的重視,該局總裁陳德森隨后回應稱,香港房地產市場是否進入下行周期還需要更多時間來判斷。

北京六環樓面價是香港郊區的兩倍?

根據招標公示內容,新界大埔區地段第221號用地以21.3億港元批予國萬投資有限公司,批租期為五十年,指定作私人住宅用途。以地盤面積37696平方米計,單位價格約為5.65萬港元每平方米;而在去年9月初,同樣是大埔區地段用作私人住宅的土地招標,其單位價格高達17.7萬港元每平方米。相比之下,不到半年,地價下挫達到68%。

據曾在香港大學讀研的鐘先生介紹,在香港的行政區劃分的十八區之中,位于新界的大埔區在香港人眼中基本上被認為是“郊區”,相當于北京的順義、懷柔、密云。但細心的觀察人士發現,北京郊區六環的土地成交價已經遠遠超過了香港的“郊區”。去年年底,順義區仁和鎮的兩宗地塊成交總價近50億元,兩宗地塊的成交樓面價約為33000元每平方米,而大埔區該地塊折合人民幣樓面價為16585元每平方米,照此計算,北京六環的樓面價是香港大埔區的兩倍。

地塊存瑕疵致底價出售?

香港“郊區”地塊成交價的急劇下挫是否意味著香港樓市的下行?對此,也有部分業內人士表示了不同的看法。中原地產首席分析師張大偉認為,香港樓市的確在明顯調整,但具體到這塊地顯得有些夸張。該地塊的年限是50年,而且有明顯的瑕疵,無法跟大陸土地市場對比。

根據土地出讓文件,新界大埔區地段第221號土地有環保團體提出司法復核,政府是帶條件拍賣,買家付款后得默默等候司法程序走完,政府勝訴才能開發。要是政府敗訴,則原銀奉還,不帶利息。張大偉認為,在香港,這種官司動輒打幾年,如果時間長,會導致成本提高。

另外,亦有香港媒體指出,該地塊低價出售,主要是項目受司法復核、斜坡問題等困擾,加上樓市前景不明朗,令地價每況愈下。“是多方面的因素重合在了一起”。

香港樓市下行趨勢已無懸念

北京青年報記者在采訪時獲悉,雖然關于這塊地的情況存在爭議,但香港樓市的下行卻已經在業內形成了共識。

2015年9月以來,香港房價已下跌9.5%。影響樓市的因素包括供應增加、利率上行、香港及內地經濟增速放緩。過去三個月中,樓市還接連出現兩起流標事件。去年11月4日及今年1月25日,香港特區政府兩幅土地拍賣皆因“投標報價未達港府預期底價”,以流標告終。

農歷新年后首周,香港樓市依然一片蕭索。據香港各代理行數據,十大屋苑周末成交量于極低水平徘徊,樓市陷入低迷。中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰認為,近日股災及大埔土地低價售出等消息打擊樓市,部分業主看淡后市,大幅降價求售,尤其是新界區的部分物業,減價幅度達15%至20%。

香港地產商們對樓市入冬似乎已形成了共識,并做出了價格與銷售的調整。長和系主席李嘉誠在出席集團周年晚會時表示,香港房價上升10%或下跌10%都是平常事。有需求的時候,房價自然會漲,而需求少、經濟差時,房價自然會下跌。恒隆地產主席陳啟宗也在2016年1月表示,對香港樓市而言,樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。據香港媒體報道,香港地產商之一恒基地產迅速在樓市入冬之際做出了反應,其旗下的豪宅項目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價單,定價較同區豪宅下跌了五成。

此外,香港外資大投行也紛紛發布樓市下行預期,這標志著香港樓市的下調趨勢已無懸念。國際評級機構標準普爾15日發布的報告稱,2016年將是香港房地產市場困難的一年,預測住宅樓價平均下跌10%至15%,而成交量預計持平或增加5%。瑞銀最新發表的研究報告也指出,美聯儲去年底宣布加息后,資金外流令香港本地樓價加速下滑,鑒于香港及全球宏觀經濟不利因素的影響,瑞銀預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%,并重申對香港地產股的“減持”投資評級,預期樓價下跌將拖累股價表現。

香港會在適當時候放寬樓市措施

香港金融管理局總裁陳德霖在出席立法會時表示,雖然樓價已自高位下跌,并且成交量低迷,但仍需時間觀察以確定房地產是否已進入了下行周期。若確實如此,該局會在適當時候適度放寬樓市收緊措施。

另外,據香港媒體援引陳德霖講話稱,香港金管局并沒有量化方程式衡量樓價跌多少才放寬措施,而是會參考多方面數據。金管局過去幾年收緊按揭,期間樓價曾經歷六七個月甚至十二三個月的低迷時間后再次上升,所以即使目前樓價已由去年9月的高位回落,但仍要更多些時間來觀察。 文/本報記者 朱開云

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門頭溝住宅用地樓面價昨創新高

反觀深圳河的對岸,深圳的樓市去年暴漲近五成。而春節前后,北京、上海、廣州先后拍出的幾塊地,動輒四五萬元的樓面價。樓市專家分析統計,2015年北京樓面價超過3萬元的土地高達26宗,其中甚至有3宗位于六環外,北京樓市上漲已成事實,三四環無土地供應的樓市更是成為購房者關注的焦點。

昨日,北京土地市場再起波瀾,這次是“門頭溝”。中駿地產以39.48億元,建設5萬平方米“公共租賃住房”的代價,拿下門頭溝區龍泉鎮MC00-0003-0026等地塊,樓面成交價4.1萬元。亞豪機構市場總監郭毅認為,這一價格取代了此前3.32萬元的老“地王”,門頭溝“地王”紀錄被再度刷新。

在門頭溝區龍泉鎮MC00-0003-0026等地塊的拍賣中,共有9組房企進行角逐。他們分別是:中駿、首創、首開、碧桂園、綠地、綠城+住總、融創、金地+中建、萬科+中鐵建+平安。

雖然經過激烈競爭拿下這宗地塊,但是風險也隨之增高。業內人士分析,雖然地塊本身面積較大,規劃建面超過25萬平方米,但是其中包括超過5萬平方米的“無償還建”安置房。另外,還需還建4.46萬平方米商業用房,其中3.6萬平方米同樣是“無償還建”。

同樣在昨天,經過90輪激戰,綠地再次以18.1億元拿下大興生物醫藥基地一地塊,溢價率101%,純土地樓面價16778元每平方米。此前2月23日,綠地在大興一口氣52億元買下兩宗地,加上這一次,成了大興新晉“地主”。有評論稱,綠地這是效仿萬科在通州臺湖,欲形成連片開發。2009年,綠地入京首次出手,曾在大興黃村取得一宗45.8萬平方米的地塊,隨即開發了綠地中央廣場·新里西斯萊公館這一包括住宅、購物中心、餐飲娛樂于一體的綜合體超級大盤。大興頻繁拍出“高價地”,有利于綠地此前已建成項目的銷售。文/本報記者 朱開云

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